5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南(nán)方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重(zhòng纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗)增(zēng)幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是(shì)进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一(yī)季度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持(chí)有房地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积(jī)（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的(de)股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身(shēn)前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一(yī)方面是该(gāi)公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家(jiā)上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位，此外联(lián)袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商(shāng)测(cè)算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用(yòng)问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地(dì)力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下(xià)，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央企纪梵希可以扫码真伪吗，纪梵希可以扫码真伪吗安全吗占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现(xiàn)出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要(yào)集中(zhōng)在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其(qí)实(shí)整个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力(lì)、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的(de)复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这(zhè)个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快(kuài)钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例(lì)分(fēn)析，不做(zuò)买卖推荐。）

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