5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部(bù)回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房地产行业标的(de)市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公(gōng)司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎(hū)在今(jīn)年一季度(dù)得(dé)以延续。数(shù)据(jù)统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地(dì)产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且首季(jì)并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿(yì)平(píng)方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别是上(shàng)实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收(shōu)入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样(yàng)的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在(zài)前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也(yě)是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净(jìng自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民(mín)营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国自然堂雪域精粹适合什么年龄，自然堂紫色和蓝色哪个好企(qǐ)相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，企(qǐ)业自(zì)身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企(qǐ)业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹外(wài)的一个(gè)市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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