导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色住宅需(xū)求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区(qū)域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发(fā)布会上，负(fù)责人(rén)对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的(de)居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色g>中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是(shì)商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就(jiù)能够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房(fáng)地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住(zhù)宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年(nián)变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实(shí)际变(biàn)化比例，从而我(wǒ)们(men)估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或(huò)房租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户的(de)生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低(dī)于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩(suō)小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化(huà)日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zh奶茶色口红适合什么肤色的人，肉桂奶茶色口红适合什么肤色ái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施(shī)配(pèi)套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差(chà)异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商(shāng)品住(zhù)宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。