文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。9姐姐分手了安慰姐姐的一姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她段话，姐姐失恋该怎么安慰她8年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中国一(yī)样(yàng)在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施(shī)，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例(lì)外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预售制(zhì)、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过(guò)大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售(shòu)的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直(zhí)觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明(míng)自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进(jìn)程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进程(chéng)，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售(shòu)制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历(lì)经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭(jiē)贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资(zī)金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付(fù)首付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行(xíng)根据工(gōng)程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商(shāng)在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德(dé)国姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她(guó)没有规定最低首(shǒu)付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般(bān)来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功(gōng)能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，一(yī)般会(huì)在合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购(gòu)重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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