导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年(nián)是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不平衡(héng)，是(shì)因为(wèi)户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩小(xiǎo)，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查(chá)工作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买(mǎi)成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，敬备薄酌恭候光临是什么意思啊，敬备薄酌恭候光临的意思一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住(zhù)宅(zhái)比例，推(tuī)算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到(dào)底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)=截(jié)止到(dào)2022年(nián)商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建(jiàn)住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例为62.8％。