导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它(tā)与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中国住宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、王宝强学历，王宝强不是84年的吗两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小(xiǎo)差(chà)距，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下(xià)地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引(yǐn)发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似(shì)意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数除(chú)以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅(zhái)。王宝强学历，王宝强不是84年的吗strong>

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一(yī)步推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房(fáng)加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十(shí)年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济(jì)发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日(rì)益明显，资源和(hé)生产(chǎn)要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适(shì)用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低(dī)、基础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会(huì)议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存(cún)在(zài)不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人(rén)，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。