文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是(shì)个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一(yī)样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数(shù)居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资(zī)金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不(bù)断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需放入律(lǜ)师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一(yī)分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台相(xiāng)关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了(le)重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内地经济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程(chéng)总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或(huò)进(jìn)入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tía4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸)供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例(lì)，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程(a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预(yù)售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多(duō)次(cì)修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部(bù)分，法(fǎ)律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构或(huò)保证机(jī)构或保险公司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约(yuē)为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支(zha4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸ī)付环(huán)节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是(shì)大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 a4纸一半大的照片是几寸的啊，a4的一半大小的照片是什么尺寸