导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动(dòng)人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情况(ku无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性àng)为主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施(shī)等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅才(cái)是城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数(shù)据(jù)有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会(huì)占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个(gè)百分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较其(qí)他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性