万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫(hè)集团成了共同(tóng)债务人(rén)被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区(qū)房(fáng)，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不(bù)少中赫(hè)集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异议申请，请求法院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房消费者权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复(fù)》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了(le)购房人的优先权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中(zhōng)赫集(jí)团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的(de)国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷(xiàn)财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(绿豆汤的热量是多少大卡bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多(duō)元化业(yè)务(wù)，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终(zhōng)都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下(xià)北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信息(xī)显示，20绿豆汤的热量是多少大卡20年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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