导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地(dì)产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅(zhái)供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下(xià)地(dì)产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布，我们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中(zhōng)国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校(quē)乏一个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算(suàn)得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和(hé)期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去(qù)三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购(gòu)期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低(dī)的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管(guǎn)道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便(biàn)和安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增(zēng)82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地(dì)产还会(huì)有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大(dà)。

　　从20卫校是什么学校主要干什么，临海卫校是什么学校11年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅的家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还(hái)将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望(wàng)提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地(dì)产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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