导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求(qiú)有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住(zhù)宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主题的(de)新(xīn)闻发(fā)布会上，负责人对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了(le)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要(yào)分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不(bù)计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商(shāng除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗)品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实(shí)际(jì)变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房(fáng)，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老(lǎo)化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)低(dī)于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态(tài)趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上(shàng)升，人(除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗rén)口小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能(néng)级(jí)之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异(yì)也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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