万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售(shòu)出，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资(zī)购(gòu)入房产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单(dān)。

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　　富人被(bèi)精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务(wù)人(rén)。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报(bào)道(dào)属实(shí)，说明这些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明这(zhè)些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财(cái)经的(de)报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法律(lǜ)规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程(chéng)价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会(huì)被业(yè)主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫(fū)人又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很(hěn)高(gāo)的国民知名度，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘(pán)，苏修是什么意思，苏修是什么意思引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万(wàn)的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做苏修是什么意思，苏修是什么意思地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源(yuán)市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体(tǐ)育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64苏修是什么意思，苏修是什么意思％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国(guó)安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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