文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件的可以进行现房(fáng)销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大(dà)开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产税(shuì)。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一(yī)下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样(yàng)在支(zhī)付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监管、分期(qī)支付大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术(shù)活，只要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究中心参与(yǔ)财税(shuì)改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前(qián)世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年(nián)代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的(de)储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以(yǐ)一(yī)整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行(xíng)开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化(huà)、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下的(de)福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过(guò)程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程(chéng)。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民(mín)蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产(chǎn)企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国资(zī)本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平(pí大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗ng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心(xīn)。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没(méi)有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市(shì)则(zé)按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而(ér)事(shì)实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放(fàng)贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 大学几乎都开过房，大学谈恋爱的都开过房吗