导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量(liàng)极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然(rán)而事实上(shàng)中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求。全(quán)国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这是过(guò)去(qù)二十(shí)年房(fáng)价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国(guó)居(jū)民户(hù)均住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和(hé)非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计。我(wǒ)们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房(fáng)地产套(tào)数，并进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售套数里的(de)期房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总(zǒng)，得(dé)到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生的住宅需求(qiú)。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成(chéng)人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大(dà)等问(wèn)题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪修(xiū)建的(de)老(lǎo)旧小区很难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户(hù)型偏(piān)小(xiǎo)。其中一居室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过(guò)去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明(míng)显(xiǎn)上升，人(rén)口(kǒu)小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会(huì)因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求依(yī)然庞大(dà)。乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中乌克兰人口多少亿人2022，乌克兰有多少人口2020村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指出(chū)支(zhī)持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其他国(guó)家依(yī)旧(jiù)存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老(lǎo)旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预(yù)期。

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