万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问题(tí)是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的(de)维(wéi)权信(xìn)息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只(zhǐ)能说(shuō)明这些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那(nà)么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合(hé)起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际(jì)信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的(de)天价，成为当时京(jīng)城最贵的楼盘(pán)，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就可看(kàn)出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的(de)法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机。

　　从(泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同成为被执(zhí)行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况(kuàng)下，被(bèi)执行(xíng)10个多亿的北京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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