5月以来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为(wèi)明显；其次是金地集(jí)团退出(chū)百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化时代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地(dì)产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一(yī)不愿具(jù)名的(de)上海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究(jiū)员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到(dào)供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强(qiáng)的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具(jù)体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价(jià)上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实(shí)发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十(shí)的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股股东行列。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资成本，优质(zhì)的开发(fā)资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸系(xì)等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该(gāi)关一个男人打你脸说明什么，如果一个男生打你的脸(guān)注(zhù)估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着(zhe)一(yī)些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金面(miàn)压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去(qù)等(děng)待它的(de)基(jī)本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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