5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布(bù)局(jú)。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增(zēng)持(chí)，持仓数量占流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所(suǒ)持房地(dì)产公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过20女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子22年(nián)终于出现了三(sān)年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步(bù)回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公(gōng)募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的(de)杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业(yè)高增的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地(d女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子ì)产爆(bào)雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来(lái)看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪(làng)潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运(yùn)营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营地(dì)产公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业(yè)的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶女生为什么不能光膀子，为什么女人不能光膀子(jiē)段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官(guān)方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的(de)话，或许(xǔ)还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业(yè)绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但(dàn)仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝(jué)大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的短期(qī)反(fǎn)弹外(wài)的一(yī)个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈(chén)昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业(yè)绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待(dài)它(tā)的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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