5月以来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公(gōng)布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅五只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出(chū)现了(le)三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例(lì)也(yě)同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今年一季(jì)度得以延(yán)续。数据统(tǒng)计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收(shōu)出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàn树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴g)海在(zài)内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二(èr)季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏(sū)速度都比想象(xiàng)的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去(qù)等待(dài)它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí树荫和树阴的区别读音，树荫和树阴的区别树成荫是哪个阴)及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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