文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提(tí)出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发(fā)时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个(gè)技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于(yú)降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，只要坚持(chí)市场化改革，中国(guó)一(yī)定(dìng)能化解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济(jì)和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持(chí)当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信(xìn)托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较(jiào)晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商(shāng)品(pǐn)房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购(gòu)房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经(jīng)济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市(shì)值(zhí)占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和(hé)购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗期(qī)支付，或(huò)二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防(fáng)止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任(rèn)何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发(fā)商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商或(huò)购(gòu)房(fáng)者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予购房者(zhě)一(yī)定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交(jiāo)付(fù)后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进(jìn)度(白面水鸡是几级保护，白面水鸡是保护动物吗dù)支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的(de)房屋保修期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保(bǎo)修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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