5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个(gè)股分(fēn)别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元，占(zhàn)其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司(sī)就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识(shí)转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰(qià)好排名前五(wǔ)的(de)公司(sī)月内涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构(gòu)都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上(shàng)银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报(bào)交出(chū)的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行(x肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西íng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂(mèi)出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净负债(zhài)率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强(qiáng)房(fáng)企的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西：“房地产行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提(tí)升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有(yǒu)企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 肉莲花是什么东西，佛教肉莲花是什么东西