OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资(zī)产(chǎn)张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期已同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影(yǐng)响其内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后(hòu)二级(jí)市场(chǎng)价格开始震(zhèn)荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家)二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市的(de)8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光大园项目(mù)出(chū)租(zū)率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致二(èr)级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规(guī)避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日场内(nèi)资金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影(yǐng)响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价(jià)格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内二级市场(chǎng)跌幅(fú)较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如星对此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这就是(shì)黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设(shè)施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报(bào)中披露的(de)张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租(zū)率下降事(shì)项，一度二级市场价格出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的(de)空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张(zhāng)江这边(biān)也(yě)作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也(yě)有一(yī)些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些(xiē)，单(dān)价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的(de)管理人(rén)都变(biàn)成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共(gòng)享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负(fù)责人(rén)补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现打造张(zhāng)江(jiāng)园(yuán)区产业空间资(zī)产上市(shì)平台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实(shí)现基(jī)金扩容的第(dì)一步(bù)，也(yě)是至关重(zhòng)要的(de)一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临(lín)了一些突发(fā)情况需(xū)要(yào)解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhān日本最想干掉的国家，日本最恨哪个国家g)江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一个(gè)非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心(xīn)排(pái)除万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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