OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几(jǐ)日(rì)的下跌走势，午后跌幅一(yī)度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tón三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式g)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司(sī)领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡(dàng)走低，午(wǔ)盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表现上(shàng)看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩(kuò)募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风(fēng)险也得(dé)到一(yī)定释放，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不(bù)是(shì)已经(jīng)完全触底。

　　此外，还有一位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少(shǎo)了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极(jí)做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率(lǜ)下降事项，一度二级市场价格(gé)出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提(tí)振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩(kuò)募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项(xiàng)目的信心，预计签署意向书(shū)和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息技(jì)术等三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式产业客(kè)户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意(yì)向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个(gè)月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么多(duō)储备租户(hù)，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租(zū)都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场(chǎng)活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项(xiàng)目在给租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平的面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形(xíng)态的物(wù)业。租户自身(shēn)也(yě)会有(yǒu)诉求(qiú)，也(yě)会根据自身需(xū)求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在(zài)资源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同(tóng)效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负(fù)责人补充(chōng)说(shuō)道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现打造张江园区(qū)产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未(wèi)来(lái)的发(fā)展(zhǎn)。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募(mù)是我(wǒ)们(men)实现(xiàn)基金扩(kuò)容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的(de)一(yī)步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些(xiē)突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学城(chéng)这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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