万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫(mò)名(míng)奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国信达(dá)北分），处置的(de)是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实(shí)已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但(dàn)未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解(jiě)除(chú)查(chá)封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高(gāo)人民法院关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题(tí)的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权优先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不(bù)能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。<吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢/strong>

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前，赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷(hé)兰运吃肉的生肖有哪几肖，吃肉的生肖有哪几肖呢回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就可看出其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人(rén)的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的成功奠定了中赫(hè)集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的(de)地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年(nián)来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进(jìn)军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团(tuán)手(shǒu)中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什(shén)么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？