万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国(guó)信(xìn)达追(zhuī)债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的(de)维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调(diào)侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象(xiàng)的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际佛教肉莲是什么上(shàng)都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所以不能(néng)网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没(méi)有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式(shì)明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权(quán)、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的，人民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这(zhè)笔不良(liáng)债权，实(shí)际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个(gè)传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉为“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(gu佛教肉莲是什么ó)安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这(zhè)里(lǐ)，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)及其(qí)实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质(zhì)权(quán)人包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京(jīng)国安(ān)的(de)时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中(zhōng)赫集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实(shí)控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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