万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被全国(guó)知(zhī)晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债(zhài)务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可(kě)能没(méi)你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分(fēn)），处置的是对北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出(chū)去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也(yě)是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手(shǒu)续(xù)的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证(zhèng)，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人(rén)民(mín)法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一(yī)股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商，相较其他(tā)房(fáng)企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作(zuò)为(wèi)中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xí外国人那方面确实很厉害吗，嫁给外国人会不会撑坏ng)标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初(chū)“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就(jiù)在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北(běi)京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金商业(yè)保理、北京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股(gǔ)东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒(jù)不(bù)履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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