近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择(zé)投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达(dá)预期(qī)，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的(de)价(jià)格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图强(qiáng)投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增(zēng)值横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红(hóng)主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士(shì)还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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