近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接教师一年的工作日有多少天，一年有多少周近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(教师一年的工作日有多少天，一年有多少周shí)际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分(fēn)配比(bǐ)例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的(de)前(qián)提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对(duì)经济活力的(de)改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份(fèn)额净(jìng)值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临(lín)极(jí)大不确(què)定(dìng)性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金(jīn)，二者(zhě)存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活(huó)动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在(zài)相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的(de)资产可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管理人实(shí)力(lì)等多重因素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易(yì)带(dài)来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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