近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平(píng)的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于97赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么5.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间(jiān)赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金分红差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年(nián)报(bào)中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在(zài)相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披(pī)露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 赵丽颖一女战五男什么梗，赵丽颖叫玉镯是形容什么