5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(dm6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸e)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流(liú)通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地(dì)产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募(mù)基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过(guò)程中，综合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述(shù)时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主(zhǔ)营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服(fú)务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的(de)收入(rù)利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一季度(dù)新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一(yī)份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融(róng)资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产(chǎn)公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资(zī)产会有(yǒu)m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行(xíng)业(yè)进入高质量发展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业(yè)集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大(dà)增速的(de)增长。而这些公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)机构的重(zhòng)仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人(rén)士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分(fēn)析(xī)，不做买卖推荐。）

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