“现在的房地(dì)产很难再出(chū)现(xiàn)像(xiàng)过去十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈(yù)加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投资者(zhě)的关注度从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出，从行业(yè)来看，无(wú)论是业绩，还是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产都已经双杀到了(le)最(zuì)底部，而且(qiě)是(shì)反复地杀到了底(dǐ)部，再(zài)往下的空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛道中进行选(xuǎn)择(zé)，需要非(fēi)常(cháng)小心，避免选(xuǎn)了半天，标(biāo)的(de)公司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外，洪灏指(zhǐ)出(chū)，需要满足以下三个基准：有大(dà)的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有踩过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今(jīn)年(nián)房(fáng)地产的开(kāi)发资金来源，可以(yǐ)发现，其(qí)实银行(xíng)的信(xìn)贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资(zī)金来源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但今年新房的销售情况(kuàng)相(xiāng)较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实(shí)主要还(hái)是那(nà)些有(yǒu)国企背景的(de)房(fáng)企，民营(yíng)房企(qǐ)相对比较困难，所以整个行业出现了一个(gè)很明显的分化(huà)，无论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在有国资背景的(de)房企(qǐ)在资本(běn)市场表现相对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景的(de)民营房企股价大多表现很(hěn)一般。

　　陈昊(hào)扬则向(xiàng)《红(hóng)周刊》表示，在房(fáng)地产行业内(nèi)，我们的逻(luó)辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体到如何(hé)挖掘，我(wǒ)们会(huì)特别重视企业的成本优势，更(gèng)具体一(yī)点，就是它的净借(jiè)贷水平（净负债率）是不是(shì)行业(yè)内的最低水(shuǐ)平(píng)；利润率是不是行业内最高的(de)；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的(de)；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最(zuì)低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合成(chéng)本。

　　需(xū)要注意(yì)的是(shì)，能够(gòu)同(tóng)时满足上述(shù)条件(jiàn)的房企(qǐ)并(bìng)不多。即便是在国央企中，仍有部分(fēn)房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投、中交地(dì)产(chǎn)、中国武夷等国央企“三(sān)道红线”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外，城建发展、京投(tóu)发展、光明地产、云南(nán)城(chéng)投、首开股份、珠江(jiāng)股(gǔ)份、城投(tóu)控股等国央(yāng)企房企也踩(cǎi)了(le)“三道(dào)红线(xiàn)”中的两(liǎng)条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙(zhé)

　　不难看出，即便(biàn)是(shì)有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国(guó)央企(qǐ)房企(qǐ)，其财务指(zhǐ)标称(chēng)得(dé)上完全(quán)健康的仍是(shì)少数。而更加值得注意(yì)的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开始(shǐ)大举扩(kuò)张。而这无疑又进一步(bù)考验(yàn)着国央企的资金链情况。

　　对房企而言(yán)，扩(kuò)张速度的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握(wò)准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及(jí)过于激(jī)进的扩张拿(ná)地(dì)节(jié)奏也(yě)有可(kě)能(néng)让(ràng)房企(qǐ)重蹈此前(qián)的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一(yī)家房企进行举例，它从2018年开始到2021年(nián)，连续4年的(de)净借贷比(bǐ)例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全(quán)没(méi)有增(zēng)加杠(gāng)杆比例。而到2022年(nián)，这家(jiā)房企明显感觉(jué)到机会来(lái)了，其(qí)开始在一线(xiàn)城(chéng)市(shì)进行(xíng)大(dà)举拿地，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提高到45％左右，涨(zhǎng)了接近三分(fēn)之一。与此(cǐ)同时，该房企新购入地块也实现(xiàn)了快(kuài)速的开盘(pán)利(lì)用率，预计今年会有(yǒu)更(gèng)多的楼盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于(yú)它(tā)本身储(chǔ)备(bèi)了(le)很多弹药(yào)，去年拿(ná)地超(chāo)1000亿元，且其中一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一(yī)方(fāng)面，它的扩张是(shì)有节(jié)制地扩张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同样提(tí)醒道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张(zhāng)速(sù)度让人感觉又回(huí)到了(le)2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年～2020年期(qī)间扩张的民营企业(yè)的影子。虽(suī)然说，见到机(jī)朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗会时要(yào)出手，但(dàn)出手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩(kuò)张得太快，但未来的(de)两年(nián)市场(chǎng)没有想象得(dé)那么(me)好，可能会重蹈(dǎo)覆辙。

　　那(nà)么如何(hé)来衡(héng)量(liàng)一(yī)家(jiā)房企的扩张速(sù)度是否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负债(zhài)率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就是扩(kuò)张得(dé)过于快(kuài)速了。

　　不难看出(chū)，这一标准要比“三道红线(xiàn)”对房企(qǐ)的净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速(sù)度(dù)并(bìng)没(méi)有那么快，所以要(yào)规避公司净负债(zhài)率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较(jiào)危险的(de)水平。

　　《红(hóng)周刊(kān)》对在2022年拿地较积极的房企梳理发现，中(zhōng)交地产、中国金(jīn)茂(mào)、华发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发展等房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都在60％之上。其(qí)中，中交地产净负(fù)债率持续(xù)居高不下，在2020年至(zhì)2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地(dì)、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集(jí)团等房企在践行较积极的(de)拿地策略的(de)同时，也较好地控制了公(gōng)司的(de)扩张速(sù)度(dù)与净(jìng)负债(zhài)率水(shuǐ)平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个(gè)别民营房企

　　或具备(bèi)“最后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬(yáng)指(zhǐ)出，实际上，他(tā)们是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实(shí)会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成(chéng)本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融，这样，国央企自然而(ér)然就具有天然优势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也(yě)并(bìng)不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据《红周刊(kān)》梳理发现，仍有少数(shù)民(mín)营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十(shí)大流通(tōng)股东中新进了“中国(guó)工(gōng)商银行股份(fèn)有限公司－景(jǐng)顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资基金(jīn)”“全国社保基金一一六(liù)组合”等。

　　除此之外，自(zì)2021年开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理有限公司就(jiù)长期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报(bào)，该(gāi)资产公司(sī)的几只产品合计持有(yǒu)滨江(jiāng)集团(tuán)9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来(lái)的近三(sān)年(nián)时(shí)间，房地(dì)产市场整体在走“下(xià)坡(pō)路”，但作为杭州本(běn)土房(fáng)企的(de)滨江集(jí)团仍是表(biǎo)现出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表现、销售规模、新增土储、股价表现等(děng)多维度都表现了较强的增(zēng)长势(shì)头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季报，今年一季度，滨江集团更是实现了(le)扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代(dài)”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的(de)持续增长(zhǎng)，和滨江集(jí)团扎根杭州的(de)战略布局(jú)关系密(mì)切。根据2022年年报，滨江(jiāng)集团(tuán)有(yǒu)近七成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的(de)营收(shōu)比(bǐ)重只占到近(jìn)六(liù)成。近三年持续稳居杭(háng)州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨(bīn)江集团在(zài)杭州的土(tǔ)储补(bǔ)充同样较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据(jù)诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次(cì)为(wèi)404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居(jū)杭(háng)州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较(jiào)突出表(biǎo)现(xiàn)，也让(ràng)滨江集团的房企排名(míng)迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨江集团的房(fáng)企(qǐ)排名已冲进(jìn)前(qián)十(shí)，根据中指(zhǐ)数据，2023年(nián)前4月，滨江集团实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意的(de)是(shì)，2020年至今，滨江集团股价(jià)翻了超一(yī)倍以上，而近(jìn)期，滨江(jiāng)集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调(diào)研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点(diǎn)移至存量(liàng)赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家(jiā)纺、家居(jū)、物(wù)业觅α

　　实际上(shàng)房地产开(kāi)发只是房地产产业链上(shàng)的(de)中(zhōng)游(yóu)环节，其(qí)上游主(zhǔ)要为(wèi)钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材料供应(yīng)商，而下游应用行(xíng)业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊》的采访，房地(dì)产开发环节(jié)与上(shàng)游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工(gōng)不足导(dǎo)致上(shàng)游不被(bèi)看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法的思路渐渐移至下游(yóu)。“中国房地产行业在进入存量房(fáng)时代(dài)，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好(hǎo)，因(yīn)为居民(mín)保(bǎo)有的住房(fáng)规模越(yuè)来越大，随着(zhe)时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过(guò)去(qù)的数据充分说(shuō)明(míng)了这(zhè)一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费的(de)增长却一直(zhí)都很好。对于地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，我们相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如(rú)消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根(gēn)据《红周刊》对下游细分中相关赛道龙头年内表现(xiàn)的统(tǒng)计，目前暂(zàn)居(jū)前(qián)两位的都是来自(zì)家纺赛道的公司，它们分别是富安(ān)娜和水星家纺，特别是前者在月线连收七(qī)根阳线的基础上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺织家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗下(xià)拥(yōng)有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐(lè)”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季度报告显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营业(yè)收入(rù)约(yuē)6.2亿元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过(guò)实现归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市公司一(yī)季报的十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基(jī)金(jīn)重仓股的天下，彼时包括公募的中欧价(jià)值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价值、宝盈新(xīn)价值和私募(mù)的明河2016，都在(zài)其中出(chū)现(xiàn)，占据了半壁江山(shān)。需(xū)要强调的(de)是，中欧的(de)两只基金都是价值(zhí)派基金(jīn)经理(lǐ)曹名长在管的(de)产品(pǐn)，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金地集(jí)团和大亚(yà)圣象。

　　对比而言，前(qián)几年曾经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好的是志邦家居。同一时间段，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论(lùn)是营收还是归母净利润，公司都(dōu)实现了(le)同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红周(zhōu)刊》发现(xiàn)广发基金经(jīng)理罗洋(yáng)慧眼独具，一季报中他管理的广发(fā)策(cè)略优选(xuǎn)和广(guǎng)发(fā)安宏(hóng)回报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大流通股股东(dōng)中仅有的两只公募。有意(yì)思的是，他似乎对于定制(zhì)家居类标的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家赛道公司(sī)金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三(sān)只产(chǎn)品均登榜十大(dà)流通股股东，其也成为他的(de)独门重仓(cāng)股(gǔ)。

　　除(chú)去家居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被机构所青睐(lài)，不过这(zhè)类(lèi)标的(de)大多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述(shù)上海公募基金经(jīng)理举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱(qián)很辛苦，我选公(gōng)司还(hái)是希(xī)望挣的(de)是市(shì)场(chǎng)化应(yīng)该挣的钱，以我曾经买的绿(lǜ)城服(fú)务为例(lì)，它(tā)在中(zhōng)高端(duān)楼盘占比是比较高的，每年到期的合同(tóng)里提价成功率在30％～40％。它(tā)能(néng)做到(dào)滚动的大部分项(xiàng)目(mù)到(dào)期之后，经过两三轮合(hé)同周期还能做到(dào)产品提价(jià朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗)。”

　　“行业里真正能做(zuò)到产品(pǐn)提价的公司(sī)很少，因为物业(yè)公司(sī)很(hěn)容易一开始是挣(zhēng)钱的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度(dù)增长，不过服务没(méi)有特别好，客户(hù)没有那么满意(yì)，能做到提价难度是非常(cháng)大的。但是该公司能(néng)在(zài)业(yè)内(nèi)做到到期(qī)之后提价(jià)率比较(jiào)高，这跟它(tā)的定位和(hé)比较好(hǎo)的服务是(shì)有关系的(de)。”他进(jìn)一步(bù)强调。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 朵朵野花什么微风在田野里什么 朵朵野花迎着微风在田野里翩翩起舞是拟人句吗