万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知(zhī)晓，其(qí)背(bèi)后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业(yè)主(zhǔ)的(de)维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万次围观(guān)，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么(me)，中国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的(de)，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理(lǐ)过户手续(xù)的(de)，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以(yǐ)联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权(quán)利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价(jià)款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支(zhī)付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择(zé)退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价(jià)1.09亿(yì)、单价达(dá)到(dào)惊(jīng)人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控(kòng)人(rén)周金辉(huī)夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行(xí儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班ng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人(rén)都成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又(yòu)如(rú)何能(néng)独善其身？

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