近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信(xìn)息披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的(de)经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìn吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西g)的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从(cóng)投(tóu)资角度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的(de)配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作(zuò)用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平(píng)的预期，也(yě)是影响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的(de)估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净(jìng)流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债(zhài)市场独立的资(zī)产配(pèi)置(zhì)功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对经营权类的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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