OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情(qíng)况(kuà北约可以灭掉俄罗斯吗，北约为什么对抗俄罗斯ng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近(jìn)期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格(gé)表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报(bào)中已经披(pī)露张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重因素影响，不(bù)好判断(duàn)价(jià)格是不是已经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收(shōu)益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安(ān)张江光大园REIT发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公告引起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔(bēn)赴现场(chǎng)进(jìn)行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍(shào)说，目前储备租户还是比较(jiào)丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能(néng)、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方(fāng)。从意向储备转化为(wèi)实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与(yǔ)时(shí)间赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季(jì)度末也(yě)有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人(rén)解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以市场化(huà)运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度(dù)的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在(zài)看(kàn)到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江光(guāng)大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水平等方面也(yě)有一(yī)些差异化，张润大厦多是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一(yī)些，单(dān)价(jià)也贵一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些(xiē)独栋形态的(de)物(wù)业。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一(yī)步，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的(de)插(chā)曲。我(wǒ)们有(yǒu)信心排除(chú)万难，尽一(yī)切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和市场(chǎng)的信心。”

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