5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(j宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思í)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一(yī)环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市(shì)场(chǎng)乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿具名(míng)的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨停。从该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公(gōng)司(sī)后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足(zú)。从第一(yī)季度十大流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季(jì)度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位(wèi)，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和(hé)私(sī)募(mù)迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低(dī)成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企(qǐ)的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资(zī)源和良好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资(zī)产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是(shì)更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源(yuán)债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创(chuàng)造持续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概(gài)率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行业集(jí)中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前途更为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在(zài)三个方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢(huī)复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其(qí)实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都(dōu)出现(xiàn)环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的(de)短期反弹(dàn)外的(de)一个(gè)市场乏(fá)力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推荐。）

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