近两年(nián)火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决(jué)策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的(de)收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗lt="密集分钱了！这几点要注意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度(dù)。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更(gèng)高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负(fù)责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基(jī)金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资(zī)、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗zī)产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资(zī)回报，投(tóu)资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机(jī)构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资(zī)者关注有基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行首年及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市场的实际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 雪花秀适合四十岁女人吗，雪花秀适合四十几岁的女人用吗