近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底层(céng)资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红(hóng)差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红(hóng)包括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)宝马和特斯拉哪个档次高增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项目相(xiāng)比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续(xù)经(jīng)营的(de)假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者(zhě)存在本质(zhì)性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可(kě)供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净(jìng)现金流(liú)，所以底层资(zī)产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书(shū)均会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(z宝马和特斯拉哪个档次高ī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披(pī)露(lù)预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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