近两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公(gōng)募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不(bù)再产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素(sù)的(de)综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者(zhě)公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历(shè)施(shī)项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派(pài)”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的(de)价值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到(dào)期(qī)后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基(jī)础资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二(èr)是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综(zōng)合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：IDC站长站，IDC站长，IDC资讯--IDC站长站 定向直招士官到底是不是坑，定向直招士官是个坑亲身经历