5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c，5月9日时所公布(bù)的(de)总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季(jì)报统计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位(wèi)。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第(dì)78位。而(ér)老(lǎo)牌龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市(shì)场投资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及(jí)过(guò)快上(shàng)行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信(xìn)用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易日(rì)收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高cyuán)，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的(de)业绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是(shì)连(lián)续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售(shòu)金额学生党如何自W，14没有工具怎么自w到高c）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负(fù)债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业(yè)出(chū)清(qīng)的(de)过程中，央国企相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的(de)角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或(huò)许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营(yíng)房(fáng)企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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