5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通股比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过(guò) 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但(dàn)公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期(qī)来分类(lèi)，包括房(fáng)地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的(de)。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的(de)变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来(lái)行业(yè)的(de)需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决lèi)机(jī)构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自然(rán)也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地(dì)产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东(dōng)的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪潮(cháo)下，央(yāng)国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据(jù)显著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动产(chǎn)资(zī)产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国(gu电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决ó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民(mín)营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化(huà)，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额(é)持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都(dōu)出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到(dào)六(liù)月份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产业(yè)链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们(men)要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以(yǐ)及(jí)上(shàng)下(xià)游就不(bù)是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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